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三季度多省市新開工環比下降 東部房地產投資“入秋”
中國信息報道 2018-10-25 09:25:31

  國家統計局數據顯示,1-9月份,東部地區房地產開發投資47603億元,同比增長11.0%。盡管增速比1-8月份回落0.2個百分點,仍跑贏了增速9.9%的全國“大盤”。

  不過,21世紀經濟報道注意到,在累計數據維持高位增長的情況下,作為樓市板塊輪動效應中往往最先出現異動的東部區域,三季度當季的一些投資數據出現明顯的環比下滑。這或許反映出房企對市場形勢的預期正在發生改變。

多項數據同比增長

  Wind數據顯示,前三季度,東部十省市的房地產投資額為47602億元,住宅施工面積和住宅新開工面積分別約為232141萬平方米和49983萬平方米,三項數據相比去年同期,分別同比上漲了11%、5%和20%。

  分省來看,浙江、廣東、江蘇分別以23.4%、19.9%和17.6%的投資增速領跑東部,山東、上海、福建緊隨其后。其中,廣東省前三季度完成房地產開發投資額10295億元,在東部省份中位列第一。

  “在去年以來的各項政策和規劃利好的驅動下,一些三四線城市的房地產投資拉動了整個東部地區的增長。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示。

  嚴躍進指出,尤其是浙江南部、江蘇北部和珠三角的一些城市,經濟實力良好,去庫存效果良好,因此房企對這些區域比較看好,加大了投資和開發力度,對房地產投資起到了良好的拉升作用。

  另外,北京、河北、天津和海南的房地產投資總額仍處在同比下滑狀態。不過,北京、河北降幅有所收窄,同比降幅從上半年的6.5%和12.3%,縮減到前三季度的1.4%和8.5%。

  天津則是唯一由升轉降的地區,其前三季度的投資總額約為1893億元,同比微幅下調0.3%,相比上半年上漲9.1%的數據,下滑明顯。

  住宅施工面積方面,北京、天津和廣東前三季度維持兩位數增長,河北與上海則是僅有兩個出現施工面積同比下滑的東部省份。

  住宅新開工面積方面,21世紀經濟報道注意到,前三季度除了廣東和江蘇的住宅新開工面積在高位盤整以外,東部地區其他八個省份的累計住宅新開工面積同比增幅均比上半年有所擴大(或降幅有所縮小)。

  其中,福建以42.2%的同比增幅位列第一,而北京前三季度的累計住宅新開工面積同比增長了35.8%,這一數字在上半年只有15.4%。

  10月24日,同策咨詢研究中心總監張宏偉向21世紀經濟報道表示,前三季度東部區域的房地產開發相關數據增長迅速,原因是對于房企而言,東部區域的長三角、珠三角和京津冀三大經濟圈,是其在土地儲備、開發建設方面重點布局和投入的區域,開發動力相對充足。此外,房企受到銷售回款的壓力,整體在2018年加快了周轉速度,為了盡快實現銷售和回款,新開工面積大幅增長。

  同時,多位受訪人士也向記者指出,對于北京、上海等一線城市而言,去年同期的新開工面積基數較低,今年的數據相對回暖,在同比增長率上的表現就十分明顯。

  盡管累計數據相對平穩,但從三季度當季數據來看,東部十省市的房地產投資開始“入秋”。

  投資額方面,除了北京、河北和上海以外,其他所有省份的三季度當季投資額均比二季度環比下降,最為嚴重的天津下滑接近三成。

  這被認為與土地市場遇冷有關。據中國指數研究院數據,三季度全國流拍面積占總推出面積的比重為9.3%,達近年來的最高值。零溢價成交地塊增多,三季度全國住宅用地零溢價成交地塊占總成交宗數的比重為59.2%,較二季度提升6.0%。

  同時,土地溢價率也明顯下降。在東部區域的四大一線城市,其前三季度土地溢價率僅為8%,同比下滑10個百分點。

  在體現房企預期的住宅新開工面積方面,除了河北、浙江和海南外,其他東部省份的三季度當季數據均環比二季度下滑,北京、天津和山東的下滑幅度都在20%左右。

  以廣東為例,前三季度累計住宅新開工面積達到9947.3萬平方米,同比增長17.1%,三季度的新開工面積只有3467.8萬平方米,相對二季度下滑約10%。

  10月24日,中國(深圳)綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁表示,一方面在貿易戰等外部因素影響下,市場需求減弱;另一方面,三季度以來,包括深圳731等政策在內,珠三角內部的調控力度加大。在兩方面因素共同影響下,房企的市場預期收縮,使得三季度當季的數據環比下滑明顯。

  嚴躍進則認為,這與近期出現的各地頻繁曝出的銷售遇冷有關。當房企銷售面臨下滑的時候,其重心會挪移到營銷端口,而在開發投資方面,適當會從資金回籠角度考慮停工或者是放緩開發節奏,這是企業應對周期性降溫所采取的一種措施。

  “三季度很可能是這一輪周期開始實質性下跌的時間節點。”張宏偉表示。

  

來源: 21世紀經濟報道
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      2018年10月19日中國信息報金融證券

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